Avmgazette Eylül sayısında yayınlanmıştır.
Turgay TANES / GYODER Yön.Kur.Bşk.
Bilindiği üzere, Alışveriş merkezlerini doğrudan ilgilendiren ekonomik büyüklük ise özel tüketim harcamaları içerisindeki perakende harcamalarıdır.
Türkiye’de perakende harcamalar milli gelir, özel kullanılabilir gelir ve özel tüketim harcama-
larındaki gelişmeye bağlı olarak 2002 yılından bu yana büyümektedir. 2002 yılında 86.7 milyar dolar olan perakende harcamalar 2007 yılında 221.6 milyar dolara ulaşmıştır.
Perakende harcamaların özel tüketim harcamalarına oranı yüzde 48’dir. Gıda ve içecek harca-
malarının toplam perakende harcamalar içindeki payı yüzde 56.7 ve büyüklüğü 125.6 milyar dolardır.
Gıda dışı perakende harcamalarının payı yüzde 43.3, büyüklüğü ise 96 milyar dolardır.
Gelir gruplarının perakende harcamalar içindeki payları, perakende pazarı, organize perakende pazarlar ve alışveriş merkezleri için önemlidir. En yüksek gelir grubu perakende harcamaların yüzde 32’sini, ikinci yüksek gelir grubu ise yüzde 22.9’nu yapmaktadır. Gelir gruplarının perakende harcamalarının yarısından fazlasını gıda ve içecek harcamaları oluşturmaktadır. Sadece en üst gelir grubunda bu oran yüzde 46.9’dur. Gelir gruplarının gıda dışı perakende harcalamarı ise sınırlı kalmaktadır.
Perakende harcamaların iller itibari ile dağılımı ise perakende pazarının, organize perakende pazarlarının ve alışveriş merkezlerinin illerdeki gelişme potansiyellerini belirlemesi açısından önemlidir. Her ilde özel tüketim harcamaları içinde perakende harcamaların payı ile perakende harcamaların gıda ve gıda dışı perakende pazarlar arasındaki dağılım farklılıklar göstermektedir.
Örneğin İstanbul’da özel tüketim harcamaları 107 milyar dolar, perakende harcamaların özel
tüketim harcamaları içindeki payı yüzde 38.4 ve perakende harcamalar 41.1 milyar dolar, gıda
ve içecek harcamalarının perakende harcamalar içindeki payı yüzde 55.7 ve büyüklüğü 22.9 milyar dolardır. Her ilin farklı perakende harcama büyüklükleri perakende sektörleri için potansiyeli şekillendirmektedir. 2007 yılı itibari ile perakende harcama büyüklüğü 10 milyar dolar üzerinde 3 il, 5 milyar doların üzerinde ise 10 il bulunmaktadır.
Türkiye’de Perakende Pazarı ve Alışveriş Merkezleri
Türkiye’de perakende pazarının 2001 yılından sonra gelişmesini ekillendiren temel unsurlar;
*Perakende harcamalarda büyüme,
* Kişisel gelirlerde artış
* Satın alma gücü yüksek hanehalkı sayısında artış
* Yeni ödeme şekilleri ile harcama finansmanında yeni yöntemler
* Kırsal alanlarda hızlı çözülme ve kentleşmenin getirdiği yeni harcama ilişkileri ile değişen tüketici eğilimleridir.
Bu unsurlara bağlı olarak Türkiye’de perakende pazarı 2001 yılından sonra hızla büyürken, organize pazarların payı artmakta, yeni perakende kurumları oluşmakta, yabancı yatırımlar genişlemekte ve artan rakabet ile kar marjları daralmaktadır.
Türkiye’de 2002 yılında 86.7 milyar dolar olan perakende pazar büyüklüğü 2007 yılında 221.6
milyar dolar olmuştur. Organize perakende pazarın payı genişlemektedir ve 2002 yılında yüzde
28 olan pay 2007 yılında yüzde 35’e çıkmıştır. Organize perakende pazarın büyüklüğü 77.6 milyar dolar, geleneksel pazarın büyüklüğü ise 144 milyar dolardır.
Türkiye’de ilk alışveriş merkezi 1988 yılında İstanbul’da açılmıştır. 1988 yılından bugüne kadar alışveriş merkezlerinin gelişimi iki dalga şeklinde gerçekleşmiştir.
Üç büyük kentte yoğunlaşan, yıllar itibari ile az sayıda proje üretilen, yerel perakendecilerin nitelikli perakende alanı ihtiyacının karşılandığı ve bireysel yatırımcılar ağırlıklı ilk dalga sonunda 2001 yılı itibari Türkiye genelinde 53 alışveriş merkezi ve 1.37 milyon m2 toplam kiralanablir alana ve bin kişi başına 21.2 m2 kiralanabilir alan büyüklüğüne ulaşılmıştır.
Alışveriş merkezleri 2002 yılından itibaren ikinci gelişme dalgasını yaşamaya başlamıştır. Diğer illerde de yatırımın genişlediği, çok sayıda projenin üretildiği, yabancı perakendecilerin katıldığı kurumsal ve yabancı yatırımcıların ağırlık kazandığı ikinci dalga ile 2007 sonunda 154 alışveriş merkezi ve 3.52 milyon m2 olmuştur. 2007 yılında bin kişi başına kiralanabilir alan büyüklüğü 49.8 m2 olmuştur.
Ekonomik büyümeye bağlı olarak perakende harcamalar ve perakende pazarı da büyümeye
devam edecektir. Türkiye’nin perakende pazarındaki bu büyüme alışveriş merkezileri için de
önemli bir potansiyel sunmaktadır.
Perakende harcama öngörüleri Türkiye geneli ile birlikte iller için de yapılmaktadır. Böylece illerin perakende sektörü ile alışveriş merkezleri için potansiyelleri ortaya konmaktadır. Örneğin İstanbul için 2007 yılında 41.1 miyar dolar olan perakende harcama büyüklüğü üç ayrı büyüme senaryosuna bağlı olarak 2015 yılında sırası ile 52.9, 61.8 ve 71.9 milyar dolar olarak öngörülmektedir.
2015 yılına kadar olan dönem içinde 2010 yılına kadar sahip olunan potansiyelin büyük ölçüde kullanılacağını ve 8.39 milyon m2 kiralanabilir alana ulaşılacağını ve 8.39 milyon m2 kiralanabilir alana ulaşacağını, 2011 yılından sonra ise alışveriş merkezi yatırımlarının yavaşlayacapını ve 2015 yılında 10 milyon m2 kiralanabilir alan büyüklüğüne ulaşılacağı öngörülmektedir.
Türkiye’de gayrimenkul yatırımı olarak alışveriş merkezi yatırımlarının getirileri 2008-2015 yılları arasında sınırlı olarak gerileyecek, ancak getiriler göreceli olarak diğer ülkelerin üzerinde kalacaktır.
Türkiye’de gayrimenkul yatırımı olarak alışveriş merkezi yatırımlarının 2008-2015 yılları arasındaki getirilerini etkileyecek 3 temel unsur bulunmaktadır. Bunlar Avrupa’da getiriler düşerken gelişen pazarlara ilginin kuvvetli kalması, Türkiye’nin ekonomik büyüme potansiyelini koruması ve gerçekleştirilmesi ile Türkiye’de yatırım maliyetleri artarken kira artışlarının yavaşlayacak olmasıdır.
Bunlara bağlı yatırım getirileri sınırlı olarak gerileyecek, 2015 yılına gelindiğinde 3 büyük ilde yıllık getiriler %6-8, diğer illerde ise % 7-8 seviyesine inecektir. Göreceli yüksek kalacak getiriler ile yabancıların alışveriş merkezi yatırımları da sürecektir.